Dokładna wycena nieruchomości może być trudnym, ale satysfakcjonującym zadaniem. Aby uzyskać najlepsze możliwe stawki za wynajem wakacyjny, powinieneś poeksperymentować z automatyzacją cen i ustawić tygodniowe lub miesięczne rabaty, aby zachęcić gości długoterminowych do rezerwacji.
Dzięki naszym strategiom będziesz na dobrej drodze do generowania większych przychodów ze swojej oferty.
Zanim ustalisz cenę najmu na Airbnb
Zanim ustalisz cenę za noc wynajmu, weź pod uwagę niektóre koszty prowadzenia działalności jako gospodarz. Obejmują one:
- Ubezpieczenie – posiadanie polisy ubezpieczeniowej dla wynajmujących jest niezbędne do ochrony przed kosztami sporów sądowych lub uszkodzeniami mienia.
- Media – nie zapomnij uwzględnić opłat za wodę, prąd, Internet, wywóz śmieci i gaz.
- Opłata za usługę – opłata za usługę Airbnb jest prosta. Płacisz 3% od każdej rezerwacji. Nie jest to dużo, ale sumuje się.
- Podatki – jeśli wynajmujesz nieruchomość, będziesz musiał zapłacić podatek od uzyskanego dochodu. Porozmawiaj ze specjalistą podatkowym, aby zmaksymalizować odpisy i przygotować się do złożenia zeznania podatkowego.
- Opłaty za sprzątanie – niezależnie od tego, czy wynajmujesz firmę, czy robisz to we własnym zakresie, poniesiesz wydatki na sprzątanie i przygotowanie wynajmu przed przyjazdem każdego gościa. Wielu gospodarzy rekompensuje opłaty za sprzątanie, obciążając nimi gości z góry.
- Sytuacje awaryjne – zatkana toaleta czy zerwany zawias zdarzają się w najgorszym momencie. Ważne jest posiadanie kontaktów do serwisu w pogotowiu na wypadek konieczności dokonania awaryjnej naprawy. Konieczność wezwania hydraulika w piątkowy wieczór będzie kosztowna, ale jest częścią bycia profesjonalnym gospodarzem.
- Materiały eksploatacyjne – mydło, papier toaletowy, środki czyszczące i inne są częścią kosztów prowadzenia działalności. Nie zapomnij uwzględnić tych wydatków przy ustalaniu ceny wynajmu.
Traktuj Airbnb jak biznes
Jeśli jesteś właścicielem, który oczekuje, że jego Airbnb będzie przynosić duże pieniądze bez konieczności ciężkiej pracy, pomyśl jeszcze raz. Rynek wynajmu wakacyjnego stale się zmienia, a gospodarze muszą być sumienni, jeśli chodzi o monitorowanie rozwoju sytuacji i odpowiednie dostosowywanie swojej strategii cenowej.
Zawsze śledź swoją konkurencję. Ile kosztują podobne oferty wynajmu na Airbnb w Twojej okolicy? Czy ich ceny są niższe o 100zł za noc, a jeśli tak, to dlaczego?
Zastanów się również nad rodzajami funkcji lub udogodnień, które mógłbyś dodać do swojej oferty, a które pozwoliłyby Ci pobierać wyższe opłaty. Na przykład, jeśli masz taras na dachu, czy możesz dodać jacuzzi lub basen dla dzieci? Czy zestaw zabawowy w ogrodzie może sprawić, że Twoja nieruchomość będzie bardziej atrakcyjne dla rodzin?
Zbadaj konkurencję na Airbnb
Zastanów się: każdy podróżny, który patrzy na Twoje Airbnb i myśli o dokonaniu rezerwacji, rozważa dokładnie to samo w przypadku kilku innych obiektów podobnych do Twojego.
Aby zdobyć ich rezerwacje, Twoje Airbnb musi oferować większą wartość niż konkurencja. Aby to zrobić, musisz wiedzieć, co obecnie oferuje Twoja konkurencja. Przeprowadzenie analizy konkurencji przed ustaleniem cen pozwoli Ci pozostać konkurencyjnym wśród ofert podobnych do Twojej.
Wyszukaj podobne nieruchomości w swojej okolicy i przeanalizuj, jak wypadają one w porównaniu z Twoim wynajmem pod względem:
- Wielkość nieruchomości
- Lokalizacja
- Udogodnienia
- Recenzje
- Zasady anulowania rezerwacji
Następnie zidentyfikuj swoje zalety i unikalne cechy oraz spróbuj je wykorzystać.
Zbadaj rynek Airbnb pod kątem cen
Prostym sposobem na przeprowadzenie badania rynku jest wyszukanie nieruchomości w Twojej okolicy, które oferują taką samą wartość jak Twoja nieruchomość. Zastosuj filtry wyszukiwania odpowiednie dla Twojej nieruchomości.
Średnia stawka za noc w wyszukanych obiektach jest dobrym punktem odniesienia dla konkurencyjnej wyceny własnego obiektu. Jest jednak kilka rzeczy, o których należy pamiętać.
Airbnb zaleca nieco niższą cenę dla nowych ofert (proponujemy 20-30% rabatu), dopóki nie zaczną otrzymywać recenzji i wspinać się w rankingach. Tak więc, jeśli jesteś nowy na Airbnb, nie bój się zaniżać ceny wynajmu na początku. Opłaci się to, gdy już zaczniesz otrzymywać więcej wartościowych rezerwacji.
Jednym z największych błędów popełnianych przez nowych gospodarzy jest ustalenie ceny za noc. Jeśli chcesz zoptymalizować swoje przychody, powinieneś dostosować stawki za noc do popytu na rynku.
Prowadząc badania, upewnij się, że nie patrzysz tylko na ceny na następny tydzień. Jeśli chcesz uzyskać dokładny obraz tego, jak inni gospodarze Airbnb wyceniają swoje nieruchomości, spójrz dalej w przyszłość.
Jeśli chcesz być jeszcze bardziej precyzyjny, nie zapomnij wziąć pod uwagę sezonowości. Sprawdź ceny ofert Airbnb podobnych do Twojej zarówno poza sezonem, jak i w sezonie. Weź pod uwagę średnią cenę za noc w obu okresach i odpowiednio wyceń swój wynajem.
Ustal swoją minimalną stawkę za noc
Gdy już obliczysz, ile musisz wydawać dziennie na utrzymanie swojego Airbnb, będziesz wiedział, ile musisz pobierać opłat, aby osiągnąć próg rentowności. Teraz nadszedł czas, aby zdecydować, ile chcesz dodatkowo zarobić.
Minimalna stawka za noc powinna być zawsze wyższa niż koszty noclegu. Powinna ona rekompensować czas poświęcony na zarządzanie wynajmem krótkoterminowym, a w idealnym przypadku przynosić zysk.
Nie można jednak po prostu wymyślić arbitralnej liczby. Musisz przeprowadzić badania rynku, aby upewnić się, że ceny są konkurencyjne. W przeciwnym razie ceny mogą okazać się zbyt wysokie lub zbyt niskie, co może skutkować utratą rezerwacji.
Wybierz docelowego gościa
Rodzaj grupy docelowej, do której skierowany jest Twój obiekt, będzie ważny przy ustalaniu cen. Jeśli oferujesz luksusowe zakwaterowanie, które ma przyciągnąć podróżnych z zasobnymi portfelami, cena Twojego Airbnb powinna być maksymalna, aby odzwierciedlić fakt, że zapewniasz luksusowe wakacje.
Podobnie, jeśli Twoja nieruchomość spodoba się podróżnym, takim jak studenci lub osoby podróżujące z plecakiem, którzy szukają bardziej przystępnego cenowo zakwaterowania, Twoja stawka za noc będzie musiała odzwierciedlać przyjazne dla budżetu ceny, których szukają.
Następnie należy również rozważyć, dla jakich podgrup podróżnych może być przeznaczony obiekt. Mogą to być rodziny z dziećmi, pary i nowożeńcy lub biznesmeni.
Każda z tych grup podróżnych będzie miała inne oczekiwania. Dostosowanie swojego Airbnb do tych oczekiwań może dać ci lepsze wyobrażenie o tym, jak mogą zmienić się ceny za noc, w zależności od rodzaju gościa, na którego się zdecydujesz.
Stwórz wczesną wartość jako nowy gospodarz
Jeśli jesteś nowy na Airbnb, musisz zaakceptować fakt, że Twoja oferta prawdopodobnie będzie wymagała trochę uwagi, zanim zacznie generować rezerwacje. Stajesz przed wyzwaniem: jak ustawić cenę, która uczciwie odzwierciedla Twoją ofertę, ale jest wystarczająco kusząca, aby przezwyciężyć ograniczenia wynikające z bycia nowym na platformie?
Airbnb może wesprzeć Cię jako gospodarza, umożliwiając nowym ofertom ustawienie ograniczonej czasowo wstępnej zniżki, która jest stosowana przy pierwszych trzech rezerwacjach. Gdy goście już się zatrzymają, Twoja ocena powinna wzrosnąć i będziesz mógł zacząć dostosowywać ceny.
Dostosowywanie cen w razie potrzeby
Niezależnie od tego, czy posiadasz jedną, czy sto ofert na Airbnb, nadal możesz korzystać z kluczowych zasad dynamicznego ustalania cen, aby przyciągnąć więcej rezerwacji i zmaksymalizować swoje przychody.
Na przykład, rozważ obniżenie cen w porach tygodnia lub sezonu, gdy popyt jest najniższy, a nawet rozważ wprowadzenie rabatu lub dwóch, aby uzyskać więcej rezerwacji w wolniejszych okresach. Gdy popyt jest wysoki, na przykład w szczycie sezonu, podczas ważnego wydarzenia lub świąt, podnieś stawki, aby je dopasować.
Co najważniejsze, bądź na bieżąco z kalendarzem. W przypadku poważnych zmian, takich jak okropna prognoza pogody lub wzrost ogólnego popytu, możesz dostosować ceny, zgodnie z sytuacją.
